Quando si acquista o si affitta un immobile, spesso si sente parlare di diverse tipologie di metratura: calpestabile, commerciale e catastale. Questi termini possono creare confusione, ma è fondamentale comprenderli per valutare correttamente il valore e l’uso di un immobile. In questo articolo, spiegheremo in maniera semplice e dettagliata cosa significano questi termini e come si calcolano.
Con l’espressione “superficie calpestabile” (o “utile”) ci si riferisce a ciò che in un immobile può essere calpestato: la somma delle sole superfici interne dei singoli vani che compongono l’appartamento o il locale commerciale, al netto dei muri perimetrali e dei muri interni
Per ottenere la superficie calpestabile totale, sarà quindi necessario sommare la superficie calpestabile di ogni singolo vano. Escludendo i locali con altezza inferiore a 1,50 metri
La superficie catastale di un immobile è calcolata sommando le superfici di diversi vani e pertinenze, moltiplicate per un coefficiente correttivo stabilito dal DPR 138/98. Questo coefficiente tiene conto del fatto che alcune superfici, come cantine e soffitte, non valgono quanto le superfici principali di un immobile
Questo valore non coincide con la superficie reale dell’immobile, ma è utilizzato per calcolare le tasse e le imposte associate.
Vediamo nel dettaglio cosa contempla il DPR 138/98
| Locali principali, inclusi ingresso, corridoio bagno e ripostiglio | 100% |
| Muri perimetrali esterni | 100% fino a un massimo di 50 cm |
| Muri in comunione | 50% fino a un massimo di 25 cm |
| Scale, rampe ascensori e simili | Misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati |
| Soffitte, cantine e simili | 50% se comunicanti con i vani principali 25% se non comunicanti |
| Balconi, terrazze e simili | Se comunicanti con i vani principali: 30% fino a 25 Mq 10% per la quota eccedente Se non comunicanti con i vani principali: 15% fino a 25 Mq 5% per la quota eccedente |
| Giardini | 10% fino a 25 Mq 2% per la quota eccedente |
Per calcolare la superficie catastale totale sarà quindi sufficiente sommare la metratura dei singoli componenti nelle quote indicate in tabella escludendo i locali con altezza inferiore a 1,50 m.
La metratura commerciale rappresenta un parametro di mercato oggettivo, che è la base a cui attenersi per il calcolo delle valutazioni immobiliari.
Conoscendo il metro quadro commerciale di una casa, è possibile calcolarne il valore economico, informazione estremamente rilevante per chi desidera acquistare o vendere.
Similmente alla Superficie Catastale in computo della metratura totale sarà dato dalla metratura dei vani principali più una quota dei vani accessori.
Vediamo nel dettaglio come si calcolano
| Locali principali, inclusi ingresso, corridoio bagno e ripostiglio | 100% |
| Pareti divisorie interne | 100% |
| Muri perimetrali esterni | 100% fino a un massimo di 50 cm |
| Soppalco | 80% con altezza superiore a 2,40 metri 15% se di altezza inferiore |
| Balconi e terrazze | 25% fino a 25 Mq 10% per la quota eccedente |
| Giardini di appartamento | 15% fino a 25 Mq 5% per la quota eccedente |
| Giardini in villa | 10% fino a 25 Mq 2% per la quota eccedente |
| Cantina | 25% |
Per calcolare la superficie commerciale totale sarà quindi sufficiente sommare la metratura dei singoli componenti nelle quote indicate in tabella escludendo i locali con altezza inferiore a 1,50 m.